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2018年中国养老地产市场竞争格局分析 尚处初级阶段养老社区或成

归档日期:05-11       文本归类:非流形      文章编辑:爱尚语录

  原标题:2018年中国养老地产市场竞争格局分析 尚处初级阶段,养老社区或成主流形

  伴随着老龄化进程的加快,失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将大幅增加,同时也成为了养老需求的重大出口。解决这部分弱势老年群体的问题,将成为解决养老难关的关键,同时也是养老市场发展所需要关注的重点。

  在此背景下,养老地产成为养老产业重要组成部分之一。目前,我国的养老地产的主要形式有养老院、老年公寓和养老社区等,参与建设运营的主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。

  其中,房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚,但凭着自身经验及资金实力,已成为养老地产行业的重要参与者。截至2017年底,全国已有超过80家房企进入养老地产领域,17家险企进入或拟进入养老地产。

  在众多房地产商,不乏国内排名靠前的龙头企业。例如,2009年,万科推出“随园嘉树”标志着万科迈出了养老地产行业的第一步;2013年,长者社区随园嘉树面世,家庭式康复中心正式对外开放;2016年,万科随园养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。

  保险机构由于长期持有大规模低成本资金,天然适合投资于回收周期较长的养老地产行业。发行理财类与长照类养老产品、建设大型养老社区是此类企业主要进入方式。其中,泰康人寿是保险界涉足养老地产项目的典型代表。

  2009年11月,泰康人寿第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格,成为保险业浮出水面的首例养老地产项目;随后又斥资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地,建造第一家泰康养老社区;在崇明岛圈地2000亩用于建造高级养老社区,海南三亚亦有项目。

  除房地产商和保险企业外,上市企业中,包括大族激光、易华录、上海三毛、金陵饭店等各个业务领域企业也开始进入养老地产行业,其行业投资主体呈现多样化趋势,如金陵饭店主要涉及养老旅居地产、大族激光涉及养老旅游业务、上海三毛涉及养老地产物业管理。

  不过,目前我国养老地产尚处于初级阶段,尽管有地产开发商、保险公司、上市企业等多方试水,但对于资金实力不足、自身经验有限的企业,还需谨慎布局,避免陷入被动局面,主要体现在以下四个方面:

  据前瞻产业研究院发布的《中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》统计数据显示,根据对全国近150个项目的调研,京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈形成4个重要的养老地产集群区域,其余区域少有项目布局。2、养老地产项目空置率较高。在上述4大养老地产集群地中,川渝地区养老地产项目空置率最高,达到47.50%;京津冀、长三角空置率也超过40%,珠三角最低也有36.87%。而一般养老院入住率要达到75-85%才能盈亏平衡,较高的空置率表明国内养老产业还处于早期阶段。

  3、养老地产前期融资成本高、投资量相对较大,运营成本更是较高,导致售价普遍较高,而且还是在城市周边郊区非中心区域的前提。数据显示,京津冀销售类养老地产价格最高,已超过2万元/平方米,长三角、珠三角、川渝平均售价也在1万元/平方米以上。

  4、盈利模式尚未成熟。我国的养老地产产品类型众多,盈利模式上也呈现出缤纷多彩的局面,大体延续买地、建房、卖房的套路。与普通住宅相比,养老地产只是增加了医疗服务等特色,并没有太大差别。因此,养老地产的盈利模式尚处于探索阶段,以养老地产为主体衍生的服务配套体系、金融化运作以及增值服务体系等盈利模式尚未形成。

  相比于养老院、老年公寓两种传统的养老地产建设模式,养老社区以其专业化、集中化的发展特征,其发展更符合现阶段我国养老地产的未来建设规划。因此,养老社区有望成为养老地产项目的主流形式。

  绿地21城·孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社区,她和其他的度假社区、国际社区、商务社区等,共同组成了绿地21城人文新镇。选择此类社区的客户,可以是老两口在此养老,享受较好的环境和精神文化生活,还有必要的医疗设施;也可以是老两口住老年社区,小辈住在其他社区,两代人平日各取所需,相互照应又十分方便。社区内,有公寓、连排别墅、花园洋房等多种住宅样式,选择余地很大。

  另外,老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿,因此对环境质量要求较多,而现有的养老院、福利院因历史原因,大多选址于市中心,噪音和空气污染相当严重,相信随着老年人对养老质量要求的提高,其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势,且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

  除了社区规模化、区位郊区化,在生活水平提升、人口老龄化发展及房地产行业转型发展的影响下,未来我国养老地产也将朝着家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务专业化等方向发展。

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