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中房股份资产出售迷雾:为何以账面零值起价抛出?

归档日期:04-13       文本归类:非零值      文章编辑:爱尚语录

  在A股市场上百家上市房企之中,有一家企业,超过6年未开发新项目,啃着老本勉强度日,虽然业绩不济,但高管却齐加薪,这就是中房股份(600890.SH)。

  2013年前三季度,中房股份仅实现营业收入594.73万元,若年度营业收入未达到1000万元,按照规定,公司将被直接“*ST”,对此公司也开启了出售资产保业绩计划,将出售位于吉林的凌宇房产,而出售对象还在商谈。

  尤为引人注意的是,中房股份此番出售上述凌宇房产,表面上看评估增值率高达100%,但实际上不仅低于原值,甚至低于账面原值剔除折旧之后的账面价值。之所以如此,与公司改变会计政策有关,公司房屋及建筑物的残值率由原先的1%-5%比例变为0,而公司或又认为凌宇房产缺乏可回收价值,一番减值准备计提之后,使得凌宇房产的最终账面价值为0,由此或影响到该房产的最终评估定价。

  作为一个房地产开发企业,中房股份既见证了2008年间地产业高涨的黄金岁月,又目睹了2010年之后楼市调控后的另一番楼市步步上涨的景象。对于中房股份而言,公司可谓时运不济,未能在好年头分一杯羹。

  回溯中房股份历史,这个房地产开发企业已经多年不开发新项目,靠着啃老本度日。根据公开资料,中房股份自2006年年底至今的在建工程科目均为零,也就是说公司不再开发新项目,主要从事存量房的销售和自有物业的出租工作,而该存量房又开发于多年之前,或许早已售罄。

  2007年和2008年,中房股份连续两年亏损,而2009年盈利则得益于子公司库存房产的出售。到了2010年,中房股份再度出现巨亏,而2011年在出售子公司股权所确认的投资收益和长铃集团股份公司放弃对公司诉讼请求所确认的营业外收入的救场扭亏之后,公司于2012年再度陷入巨亏的尴尬境地。

  用难以为继来形容中房股份目前的状况或再贴切不过,然而2012年度在上市公司领取薪酬的高管却齐加薪,其中董事长岳慧欣和总经理杨松柏的薪酬均由2011年的58.08万元上涨至66.38万元,涨幅为14.29%。同时,副总经理柴勇和副总经理兼董秘桂红植的薪酬在2012年度也同比上涨超过11%。

  反观中房股份的成长能力和盈利能力,据Wind数据统计,公司2012年度的净利润同比下滑132.99%,而净资产收益率仅为-4.75%,远低于2011年度的15.14%。

  11月22日,《证券日报》记者以咨询名义联系中房股份董秘办。对于公司业绩不济而高管薪酬却大幅上涨的情况,一位工作人员解释称,物价上涨水平都不止10%,公司高管薪酬的增加根本不算多,而就公司目前状况而言,公司高管薪酬的考核指标与公司实际情况相吻合,是通过相应程序来确认的。

  到了2013年,中房股份前三季度巨亏超过千万元,若本年度亏损,公司则将再度沦为被ST一族。为了保业绩,中房股份再度出售旗下资产,而这也是其近年来惯用的手法。

  2010年和2011年间,中房股份相继摘星脱帽,但仍然颓势不改。继2012年度亏损1,530.96万元之后,中房股份在2013年前三季度再次亏损1,235.03万元,尤其是前三季度的营业收入仅为594.73万元,若本年度营业收入未能达到1000万元,按照上交所最新退市规定,公司股票将直接被“*ST”。

  11月5日,中房股份发布《拟出售资产事宜涉及的该公司部分房屋建筑物项目资产评估报告书》,对位于吉林省长春市绿园区青石路11号的房屋建筑物资产进行评估,评估价为1039.85万元,但并未披露该资产的出售对象。

  实际上,中房股份拟将出售的吉林省长春市绿园区青石路11号的房屋建筑物资产,是公司2003年重组前遗留下的凌宇分公司所在地(以下简称,凌宇房产),而公司在2011年公司与前大股东长铃集团有限公司的诉讼达成和解协议后,对凌宇分公司相关诉讼事项进行了约定,并在2012年末对相关款项的执行结果进行了确认,公司由此具备清理凌宇房产的条件。

  对于中房股份尚未披露凌宇房产出售对象的情况,公司上述工作人员则表示,只有对该房产大概价值进行评估,股权大会才能授权董事会进行处置,目前出售对象还在商谈之中,尚未签订协议。当问及公司若本年度未能完成上述房产的出售,公司是否将直接被“*ST”,她表示确实如此。

  值得注意的是,上述凌宇房产表面上评估增值率高达100%,而实际上该评估价值不仅远低于原值,甚至也较账面原值剔除折旧之后的账面价值要低许多,公司或涉嫌变相贱卖资产。

  资料显示,凌宇房产的账面原值为1964.07万元,累计折旧额为860.91万元,计提减值准备1103.16万元,而最终账面价值则为0。由此,最终评估价格为1039.85万元,相应的评估增值率为100%。

  一位资深会计人士告诉记者,根据新会计准则,固定资产的账面价值等于账面原值与累计折旧和资产减持准备的差额,而资产减值准备与可回收金额这一概念紧密相关,可回收金额是按照公允价值减处置费用后的净值和未来现金流量的现值孰高原则来确定。只有可回收金额为0之时,资产减值准备才能等于账面价值,也就是说账面原值剔除累计折旧后全额计提减值准备。

  中信证券一位分析人士则表示,在楼市调控大背景下,一线城市的房价仍不断上涨,二三线城市房价的涨势也不减,而土地属于稀缺资源,所持有的土地不说暂且不说升值,起码短期之内很难贬值,何况地上附着房产还可以出租,所以不可能没有价值,也不存在不可回收之说。

  而中房股份上述工作人员则表示,凌宇房产的减值准备是通过几年计提的,该房产不在公司的控制范围之内,非常破旧,且土地使用权已经过期。

  同时,中房股份也在公告中表示,目前凌宇房产被加工制造、修理、物流、驾校等多家企业非法侵占,院内还是大巴车的停车厂,存在严重的安全隐患。

  另据记者查询,吉林省食品药品监督管理局数据显示,长春市绿园区青石路11号在2012年度为吉林省中天医药有限公司的仓库,而中房股份在2010年-2012年之间,很大一部分收入来自房屋租金,其中来自西北的份额不可小觑,这也可能和凌宇房产的出租分不开。

  那么,凌宇房产现在情况到底是出租还是闲置,中房股份并未披露,而公司以及工作人员所称被非法侵占和不在控制范围之内,公司能否顺利将其出售,为何不向非法侵占方追索?

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