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福州房产网:延期交房违约金怎么算 开发商延期交房可以退房吗

归档日期:05-11       文本归类:非计算延迟      文章编辑:爱尚语录

  延期交房普遍存在的当下,业主在遇到延期交房时,往往想通过找政府、上访、找媒体曝光等方式解决问题,但往往效果不好,购房人与开发商之间是民事纠纷,而起诉作为解决矛盾的方式,在保护权益、强制执行等方面有着很大特点,而购房人往往却认识不到。延期交房的时候,我们应该如何应对呢?

  延期交房是什么?延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内,没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。

  1、开发商不能按时交付原因有多种,一是建设项目无法按期竣工:这种情况多是由于开发商资金和人力投入不足导致的;二是项目建设完了,但是无法通过竣工验收:这种延期交房一般是因为开发商在手续或者质量上存在问题。以上两种原因造成的延期交房,开发商构成了违约责任,业主是有权要求开发商按照合同约定赔偿违约金的。

  2、除此之外,还存在一种原因造成的延期交房,即因重大规划、政策变更或者不可抗力造成的延期交房,例如高温、台风等天气原因造成的工期拉长,以及相关部门重新规划绿化、道路等政策性原因导致的工期增长。这类的延期交房根据《合同法》的相关规定,开发商只需要在期限内告知业主,是可以部分或者全部免责的。

  业主在遇到开发商超过规定时间还是迟迟不交付房屋的情况时,首先可以发函催告开发商交房,并且就违约金赔偿的事宜与开发商协商。无法协商一致的情况下,业主可以向法院提起诉讼,在延期交房的诉讼中,业主*重要的证据是房屋买卖合同和交付房款的相关票据,需要妥善保管并提交给法院。

  1、答案是可以退房,但是要满足一定的条件。《合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。

  2、《人民法院商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确,该解释规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  3、《人民法院商品房买卖合同纠纷解释》解释又规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

  由此可见,开发商延期交房,业主是可以要求解除合同退房的。但是必须达到法定的条件并按照程序办理。业主未在合同中约定退房条款,但符合法定退房条件的,法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼,法庭的鉴定过程相对较长。

  根据相关规定,将违约金定位每延期一日向买方支付买卖总价格的万分之五的违约金。但是这也不是一成不变的;如果违约金是双方自己通过协商定好了的,可以不是百分之五;经过调查显示违约金过高的,可以经过法院途径应予适当的减少。所以严格来说,延期交房违约金是没有一个固定标准的。

  买卖关系角度来说,买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款,也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此,如果将“合同履行后可以获得的利益”理解为净利益的话,买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本,包括分摊的购房款及利息损失。可见,所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。

  至于对过高的开发商延期交房违约金应当调整到什么程度,法律并无明文规定,从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述,实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的,也有调整为每日万分之三的。若参照高人民法院《解释(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为“过分高于”的标准,则每日万分之三仍有过高之嫌。

  有时候,延期交房的业主得到的实际赔偿比因延期交房而造成的损失要低很多,但也有的业主会要求退房。而若涉及到退房,买房者一定要注意退房原因要有依据,合同中有约定的,按照合同约定的条款来退房,无约定的就按照法律规定的可以主张合同无效的内容来退房。

  在这过程中要注意证据的收集,以便可以顺利退房。若开发商同意解除购房合同,无论是协议解除还是法院判决解除购房合同,在主张首付款的同时别忘记银行贷款,买房者注意,较好让开发商将贷款部分直接偿还给买房者,而不是将贷款部分直接还给银行。而后业主还要和银行解除贷款合同,然后到房地产交易管理部门办理注销手续,完成退房的程序。如果让开发商直接将贷款给银行,因没得到银行确认,若开发商不按约定归还贷款本息,买房者仍然是还款义务人,不能免除还款义务。

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